Nastavno na brojne tekstove u medijima u kojima se postavilo pitanje kako je točno napravljen izračun prosječnih cijena za kvadratni metar u pojedinim dijelovima Hrvatske, Ekonomski institut u Zagrebu pojasnio je metodologiju. Naime, upravo na temelju tablice koja je napravljena za Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama obrađuje zahtjeve za povrat poreza.
Pa tako Institut pojašnjava da je za jedinice lokalne samouprave u kojima je zabilježeno više od deset kupoprodajnih transakcija, izračunata prosječna cijena stana i apartmana u 2024. godini na osnovu ostvarenih transakcija. Navedeno predstavlja standardni pristup kojeg Ekonomski institut, Zagreb i inače primjenjuje u svojoj redovitoj godišnjoj publikaciji Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske kojeg objavljuje u suradnji s Ministarstvom. U 2024. u Republici Hrvatskoj bilo je ukupno 158 jedinica lokalne samouprave u kojima je zabilježeno više od deset kupoprodajnih transakcija stana i apartmana i za koje se prosječna cijena mogla izračunati izravno na navedeni način.
Međutim, u 399 jedinica lokalne samouprave navedena se metoda nije mogla primijeniti jer bilježe manje od deset transakcija na godišnjoj razini. U tim su situacijama za izračun prosječne cijene stana i apartmana korištene prosječne županijske cijena stana i apartmana, pri čemu su iz izračuna županijskog prosjeka izuzete kupoprodajne transakcije ostvarene u županijskom središtu i drugim velikim gradovima koji se nalaze u županiji. Navedeni se županijski prosjeci također redovito objavljuju u publikaciji Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
Iz Ekonomskog institu napominju da u slučaju kada za čak 399 jedinica lokalne samouprave nema podataka o ostvarenoj prosječnoj cijeni stana i apartmana, idealan pristup ne postoji. primijenjenog pristupa je što se zasniva na stvarnim podacima o ostvarenim transakcijama i on kao takav predstavlja transparentnu i nepristranu osnovu za određivanje prava na povrat PDV-a gdje je lako utvrditi kako se točno došlo do podatka o prosječnoj cijeni stana i apartmana.
Najmanje odstupanja između stvarnih (ostvarenih) cijena i prosječnih cijena u pravilu će biti kod velikih jedinica lokalne samouprave koje ostvaruju značajan broj transakcija. Kod manjih lokalnih jedinica koje ostvaruju mali broj transakcija koji jeste dostatan za izračun prosječne cijene, ali koji nije vrlo obiman, te kod jedinica kod kojih je korišten županijski prosjek, moguća su veća odstupanja između stvarnih i prosječnih cijena.
Zbog primjene županijskih prosjeka kod lokalnih jedinica za koje se ne može izračunati prosječna cijena postoji mogućnost pojave nelogičnosti kada se uspoređuju prosječne cijene u lokalnim jedinicama u različitim županijama, ali i kada se uspoređuju cijene unutar iste županije, i to između jedinica kod kojih je prosjek izračunat izravno i jedinica kojima je pridodan opisani županijski prosjek.