Na temelju Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske, u lipnju 2025. godine započela je provedba mjere potpora za stjecanje prve stambene nekretnine za građane mlađe od 45 godine. Mjera se nastavlja, a do danas je zaprimljeno više od 4000 zahtjeva.

Za izračun potpora za stjecanje prve stambene nekretnine za ugovore koji su sklopljeni u 2026. godini, APN će koristiti nove prosječne cijene prema Studiji koju je izradio Ekonomski institut, Zagreb.

Uzimajući u obzir da je u 2025. godini u tek 142 jedinice lokalne samouprave bilo zabilježeno dovoljno kupoprodajnih transakcija stanovima za izračun prosječne cijene stana, dok u preostalih 414 jedinica, ili nije bilo transakcija ili ih je bilo nedovoljno za izračun prosječne cijene, Ekonomski institut proveo je analizu kroz nekoliko faza istraživačkog procesa kako bi procijenio prosječne cijene u jedinicama u kojima nije moguće cijenu izračunati izravno iz podataka.

U svim fazama analize Ekonomskog instituta korišteni su podaci informacijskog sustava eNekretnine. U analizu su uključene postignute cijene kupoprodaja stanova, pri čemu je za nekretnine u sustavu poreza na dodanu vrijednost (PDV-a) isti isključen jer upravo cijena bez PDV-a predstavlja osnovicu za utvrđivanje prava na povrat poreza u okviru Programa potpora za stjecanje prve stambene nekretnine.

Prva faza analize uključivala je jedinice lokalne samouprave koje su u prvih 11 mjeseci 2025. godine imale više od 100 evidentiranih kupoprodajnih transakcija stanovima u bazi eNekretnine, a takvih je bilo 33. To su ujedno najveća i najrazvijenija lokalna tržišta nekretnina u Hrvatskoj, uključujući gradove poput Zagreba, Splita i Rijeke, kao i veće obalne i kontinentalne centre.

Ovaj skup podataka je iskorišten kako bi se odredio minimalan broj transakcija koji je potreban za pouzdani izračun prosječne cijene. Provedena bootstrap analiza sugerira da je u prosjeku potrebno minimalno dvadeset transakcija kako bi se izračun prosječne cijene mogao smatrati pouzdanim. Stoga je prosječna cijena stana za one lokalne jedinice koje su u prvih jedanaest mjeseci zabilježile dvadeset i više transakcija izračunata izravno iz dostupnih transakcijskih podataka dostupnih iz informacijskog sustava eNekretnine. To znači da je za 98 najvećih jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj prosječna cijena stana bez PDV-a izračunata izravno iz dostupnih transakcijskih podataka.

Za jedinice lokalne samouprave koje ili imaju manje od 20 transakcija ili koje uopće nemaju dovoljan broj transakcija za izravni izračun, prosječne cijene procijenjene su primjenom suvremenih statističkih metoda i metoda strojnog učenja. Početnih sedam vrsta modela strojnog učenja trenirano je korištenjem 20 demografskih, ekonomskih, prostornih i tržišnih varijabli dostupnih za sve jedinice u Hrvatskoj te su uključivali i prostorne odnose među susjednim tržištima. Na osnovi rezultata treniranja tih modela odabrano je pet ključnih varijabli koje najbolje objašnjavaju i predviđaju kretanje prosječne cijena stanova u pojedinim jedinicama lokalne samouprave u kojima je moguće izravno izračunati cijenu stanova.

Kao završni model za procjenu prosječne cijene stanova u jedinicama, a pomoću kojeg su se procijenile prosječne cijene u lokalnim jedinicama bez dovoljnog broja transakcija, odabran je višestruki linearni regresijski model s mješovitim učincima s uključenih pet ključnih varijabli, koji je pokazao najbolji odnos prediktivne točnosti, stabilnosti i interpretabilnosti. Kriterij odabira bio je korijen srednje kvadratne pogreške (RMSE), koji posebno penalizira veća odstupanja i prikladan je za službene procjene u javnim politikama.

Primjenom opisane metodologije osigurana je potpuna prostorna pokrivenost svih jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj i najveći mogući stupanj interne konzistentnosti i kongruentnosti procjena kojega je moguće postići s obzirom na iznimno visok broj lokalnih jedinica za koje ne postoje izravno zabilježeni podaci o prosječnim cijenama stanova.

U tablici prosječnih cijena tako su dostupne cijene za sve jedinice lokalne samouprave, dok je u slučaju Grada Zagreba on dodatno podijeljen na katastarske općine zbog značajnih razlika među katastarskim općinama.

Napominjemo da će se za sve ugovore sklopljene u 2025. godini koristiti Tablica prosječnih cijena koja se odnosi na 2024. godinu, neovisno o tome kad građani podnesu zahtjev.