APN / Izgradnja i prodaja stanova – POS / Put do stana

Put do stana

Općenito o programu POS-a

Društveno poticana stanogradnja (Program POS) provodi se izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada, organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova, osigurava povrat tih sredstava, omogućuje prodaja stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnijim uvjetima od tržišnih u pogledu kamata i rokova otplate te omogućuje davanje u najam izgrađenih stanova uz mogućnost otkupa istih.

Program POS-a pokrenut je s ciljem da se građanima Republike Hrvatske omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih. Program POS-a pridonosi i razvitku građevinarstva kao gospodarske grane te je multiplikator općeg razvoja.

Pogodnosti uvjeta Programa POS-a u odnosu na tržišne, mogu se podijeliti u dvije skupine:

pogodnosti vezane uz kreditnu liniju
pogodnosti vezane uz cijenu m².

Kreditna linija programa

Kreditna linija programa POS-a omogućuje korištenje kredita bez jamaca, uz prosječnu kamatnu stopu manju od 1,8 %, minimalne popratne troškove, s rokom otplate do 30, odnosno 31 godine, u slučaju da se odlučite za korištenje 1 godine počeka.

Kreditni uvjeti

prosječna godišnja kamatna stopa 1,8 %
rok otplate kredita 30 + 1 godina počeka
bez jamaca

Prosječna prodajna cijena stana

Prosječna prodajna cijena stana po m² korisne, odnosno prodajne površine na jednom stambenom objektu, prema odredbama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (“Narodne novine” broj: 109/01, 82/04 76/07, 38/09, 86/12 , 07/13, 26/15, 57/18 i 66/19, dalje: Zakon), ne može biti viša od etalonske cijene građenja m² stana uvećane za 50%. Etalonska cijena građenja iznosi 6.800,00 kn po m² korisne površine stana koja uključuje trošak građenja s PDV-om. Troškovi u iznosu do 50% etalonske cijene građenja odnose se na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke na infrastrukturu te projektiranje, nadzor i vodni doprinos, iznose do 3.400,00 kn po m² korisne površine stana (s PDV-om).

Maksimalna cijena stana iz Programa POS-a iznosi 10.200,00 kuna po m² korisne površine stana, odnosno cca 1.350 € po m² korisne površine stana.

Pravo kupnje

Pravo kupnje imaju građani – državljani Republike Hrvatske,

– jedinice lokalne samouprave i druge pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj.

Prvenstvo na kupnju stana, neovisno o načinu plaćanja, imaju:

– osobe koje kupuju stan u skladu s odredbom članka 3. stavka 3. Zakona,

– građani koji prvi put stječu stan u vlasništvo za potrebe svog stanovanja. Kandidati moraju biti kreditno sposobni. Kreditna sposobnost utvrđuje se na temelju propisane dokumentacije koju je svaki kandidat s liste reda prvenstva dužan dostaviti poslovnoj banci.

Kreditne insitucije

Poslovni partneri APN-a u kreditiranju kupnje stana iz Programa POS-a:

Put do stana kroz Program POS-a

JLS provodi anketu o stambenim potrebama ili objavljuje Javni poziv za kupnju stana iz Programa POS-a

Člankom 17. Zakona određeno je da jedinica lokalne samouprave (u daljnjem tekstu: JLS) određuje zemljište na kojem se planira izgradnja građevine te dostavlja dokumentaciju za identifikaciju zemljišta u APN.

Nadalje, JLS je u obvezi donijeti Odluke za pokretanje Programa POS-a:

– Odluka o uključenju JLS u Program POS-a s točno određenom lokacijom;

– Odluka o formiranju Povjerenstva za provedbu natječaja za Listu reda prvenstva za kupnju stana iz Programa POS-a te

– Odluku o mjerilima i kriterijima za kupnju stana iz Programa POS-a.

Na temelju Odluke o mjerilima i kriterijima, JLS objavljuje i provodi Javni natječaj za formiranje Liste reda prvenstva za kupnju stana iz Programa POS-a.

Lista će biti pokazatelj stvarnog interesa za pokretanje Programa POS-a, uz napomenu da i JLS može kupiti stanove za svoje potrebe, sukladno Zakonu.

Prezentacija Programa POS-a nakon objave natječaja za formiranje Liste reda prvenstva

U suradnji JLS i APN-a, organizira se prezentacija Programa POS-a na kojoj predstavnici APN-a, zainteresiranim građanima pobliže objašnjavaju karakteristike Programa POS-a te put do kupnje stana i useljenja.

APN i JLS potpisuju Predugovor o međusobnim pravima i obvezama u pogledu izgradnje građevine iz Programa POS-a te Ugovor o prijenosu prava vlasništva zemljišta za izgradnju građevine

Nakon utvrđenja Konačne Liste reda prvenstva na kojoj bi trebalo biti znatno više kandidata od broja stanova koji se planira graditi, utvrđen je stvarni interes i opravdanost izgradnje te se pristupa sklapanju Predugovora o međusobnim pravima i obvezama kojim će se utvrditi načelna spremnost te prava i obveze APN-a i JLS u realizaciji ovog Programa. Ugovorom o prijenosu prava vlasništva, APN postaje vlasnik nekretnine na kojoj će se graditi građevina. Ukoliko JLS nema u svom vlasništvu zemljište podobno za izgradnju, Zakon u članku 17. a, predviđa mogućnost da pravna ili fizička osoba ovlaštena za poslove građenja može APN-u ponuditi građevinsko zemljište u svom vlasništvu i određenu projektnu dokumentaciju za tu lokaciju te gradnju stanova, odnosno zgrade na tom zemljištu, u kojem slučaju APN s tom osobom može sklopiti ugovor o građenju neposredno bez javnog nadmetanja pod uvjetom određenom navedenim člankom. Također, APN može, sukladno članku 13. Zakona, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo, kupiti građevinsko zemljište za izgradnju stanova.

Provedba javnog nadmetanja za odabir projektanta uz sudjelovanje predstavnika Grada, izrada projektne dokumentacije i ishođenje dozvola za gradnju

Nakon sklapanja predugovora te Ugovora o prijenosu prava vlasništva, APN provodi odgovarajuće postupke javne nabave za usluge izrade projektne dokumentacije za ishođenje građevinske dozvole. U ovom postupku, kao savjetodavni član, sudjeluje i ovlašteni predstavnik JLS-a.

Provedba javnog nadmetanja za odabir izvođača radova i nadzora, uz sudjelovanje predstavnika Grada te sklapanje ugovora o građenju i ugovora o obavljanju poslova stručnog nadzora i konzaltinga

Temeljem pravomoćne građevinske dozvole te kompletiranja cjelovite projektne dokumentacije (glavni i izvedbeni projekti, elaborat etažiranja te troškovnik radova), APN provodi odgovarajuće postupke javne nabave za izvođača radova te za usluge stručnog nadzora i konzaltinga te eventualno voditelja projekta. Nakon donošenja Odluka o odabiru, APN s odabranim ponuditeljima sklapa ugovor o građenju te ugovor o obavljanju poslova stručnog nadzora i konzaltinga.

Sklapanje Ugovora o međusobnim pravima i obvezama u pogledu izgradnje građevine iz Programa POS-a

Na temelju Odluke JLS-a o visini naknade za prijenos prava vlasništva zemljišta i njegovog opremanja komunalnom infrastrukturom i priključcima, APN i JLS sklapanju Ugovor o međusobnim pravima i obvezama. Navedenim Ugovorom JLS preuzima obvezu opremanja zemljišta na kojem će se graditi građevina komunalnom infrastrukturom i priključcima, za određenu naknadu koja ne može biti viša od 3.400,00 kn po m² neto korisne površine stana (s PDV-om). APN preuzima obvezu izgraditi građevinu u određenom roku te osigurati pokriće troškova izgradnje stanova u dijelu koji odgovora visini od 25% etalonske cijene građenja po m² korisne površine stana. Ako je cijena građenja viša od etalonske cijene građenja, financijskim sredstvima Republike Hrvatske osigurava se pokriće troškova u vezi s izgradnjom stanova u dijelu koji odgovara visini do 40 % etalonske cijene građenja po m² korisne površine stana.

U cijenu opremanja komunalnom i drugom infrastrukturom uključeni su troškovi: komunalnog doprinosa, građenja infrastrukture za opskrbu pitkom vodom, odvodnju otpadnih voda, naknade za priključke i troškove priključenja na vodovod i kanalizaciju, priključka građevine na distribucijsku mrežu HEP-a, distributivnu telekomunikacijsku mrežu, projektne dokumentacije i ishođenje dozvola za prometnicu (ukoliko ista ne postoji), javnu rasvjetu i pripadnu javnu površinu uz građevinu te možebitni priključak građevine na infrastrukturu za opskrbu plinom ili drugom toplinskom energijom kao i ostali troškovi: projektiranje, nadzor i vodni doprinos u iznosu od max. 10% etalona).

Jedinica lokalne samouprave svojom Odlukom može utjecati na cijenu stana na način da troškove zemljišta, uređenja komunalne i druge infrastrukture i priključaka ne zaračuna odnosno zaračuna u manjem iznosu od stvarnih troškova, čime pridonosi nižoj konačnoj cijeni stanova po kojoj će ih građani kupovati.

Izgradnja građevine

Nakon sklapanja Ugovora iz točaka 5. i 6., polaže se kamen temeljac te se započinje s izgradnjom građevine.

Prezentacija stanova kandidatima s Konačne Liste reda prvenstva

APN u suradnji s JLS-om, nakon početka izgradnje, vrši prezentaciju stambenog objekta s katalogom stanova. Na ovoj prezentaciji su nazočni predstavnici poslovnih banaka koji kratko prezentiraju svoje uvjete kreditiranja. Tom prilikom se kandidatima s konačne liste daje rok od 30 dana za pribavljanje kreditne sposobnosti od poslovne banke.

Odabir stanova

Po isteku gore navedenog roka, APN u suradnji s JLS-om, organizira odabir stanova za kandidate s Konačne liste. Kandidati imaju mogućnost odabira, sukladno redu prvenstva s Liste. O odabiru stana, sačinjava se zapisnik kojeg potpisuje predstavnik APN-a, JLS-a te budući kupac.

Sklapanje Predugovora o kupoprodaji stana

Temeljem zapisnika o odabiru, APN priređuje Predugovore o kupoprodaji stana te poziva kupce na potpisivanje istih kod odabranog javnog bilježnika. Potpisom Predugovora, kupcima teče rok od 30 dana za uplatu učešća koje iznosi 15% (osim u slučaju ako je kupac hrvatski branitelj – dragovoljac iz Domovinskog rata, kupac s invaliditetom i kupac koji ima obitelj s troje ili više djece), kao i rok od 60 dana za realizaciju ugovora o kreditu s poslovnom bankom.

Kupci sklapaju Ugovor o kreditu s poslovnom bankom

Kupci potpisuju ugovore o kreditu s odabranom poslovnom bankom.

Završetak izgradnje i ishođenje uporabne dozvole za građevinu

Po završetku izgradnje, provodi se tehnički pregled građevine nakon čega se APN-u kao investitoru, izdaje uporabna dozvola. Nakon ishođenja uporabne dozvole, APN organizira pregled stanova s kupcima. Tom prilikom kupci potpisuju zapisnik o pregledu stana te u isti unose nedostatke, ukoliko isti postoje. Po završetku pregleda stanova, izvođač radova otklanja evidentirane nedostatke, ukoliko isti postoje.

Kupci potpisuju ugovore o kupoprodaji stana s APN-om

Nakon ishođenja uporabne dozvole te uplate ukupne kupoprodajne cijene stana (temeljem ugovora o kreditu s bankom ili gotovinskom uplatom), APN i kupac sklapaju Ugovor o kupoprodaji stana, koji je istovremeno i ugovor o kreditu.

Primopredaja stana i useljenje

Temeljem sklopljenih ugovora o kupoprodaji, APN u suradnji s JLS-om, organizira primopredaju stana te useljenje. Od toga dana, kupcima teče jamstveni rok za kvalitetno izvedene radove u trajanju od 2 (dvije) godine.

Upis građevine te provedba elaborata etažiranja u zemljišnim knjigama

Izvođač radova, nakon ishođenja pravomoćne uporabne dozvole, upisuje građevinu u katastar i zemljišne knjige. Nakon upisa građevine te ishođenja potvrde nadležnog tijela o samostalnim uporabnim cjelinama, APN izrađuje očitovanje volje te dostavlja elaborat etažiranja, uz pripadajuću dokumentaciju na provedbu u zemljišnim knjigama. Nakon etažiranja, APN u ime kupaca, vrši uknjižbu prava vlasništva u korist kupca uz istovremeni upis zaloga u korist APN-a.

Program POS-a i komercijalni stambeni kredit – komparacija (informativnog karaktera)

Komercijalni stambeni kredit:

Prosječna kamatna stopa 3,60% (izvor HNB) travanj 2020.
rok otplate 30 godina

Program POS-a:

visina javnih sredstava RH po m2 stana : 225 EUR
visina sredstava JLS-a po m2 stana: do 450 EUR
kamatna stopa za vrijeme plaćanja banci 1,00% godišnje u otplati 2,00%
kalkulativa kta stopa za bankovni dio kredita od 2,4% do 3,50 %godišnje
kta stopa prosječna (pos.banka i APN) između 1,5 i 2% godišnje

Napomena: Najduži rok otplate komercijalnog stambenog kredita je 30 godina pa je za kalkulaciju anuiteta stambenog kredita banke primjenjen taj rok otplate.